קבוצות רכישה - בעד ונגד 

המשבר הכלכלי הביא בעקבותיו פיקוח מחמיר יותר מצידם של הבנקים על חברות הבנייה בכל האמור במימון פרויקטים. פיקוח זה גרם למספר רב של חברות בנייה לעכב או אפילו לוותר על פרויקטים מתוכננים. זאת ועוד, קריסתה של חברת הבנייה חפציבה, שזכתה לכיסוי נרחב בתקשורת, מרתיעה רוכשים רבים מלרכוש דירות מקבלנים כאשר הדירות עדיין בשלבי בנייה.

כל הגורמים הללו הביאו את הרוכשים הפוטנציאליים לחפש אחר דרכים חדשות לרכישת דירות כאשר הן נמצאות עדיין בשלבי בנייה, אך לא ישירות מחברת הבנייה. זהו בדיוק המרווח דרכו חדרו קבוצות הרכישה ישירות אל מרכז הבמה. המומחים צופים כי עד שימצא פתרון לבעיות המימון הבנקאי וחוסר הביטחון הכללי בנוגע לחברות בנייה, ייהנו קבוצות הרכישה מפופולאריות הולכת וגוברת.

מהי קבוצת רכישה? במה שונה רכישה באמצעות קבוצה כזו מרכישה ישירות מחברת בנייה בשלבי טרום בנייה או במהלך הבנייה עצמה? האם קבוצות רכישה באמת חוסכות כסף לרוכשים? מהם הסיכונים, אם בכלל, הנלווים לחברות בקבוצת רכישה?

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התארגנות קבוצתית שתכליתה רכישת קרקע אשר תשמש לבנייה של בניין אחד או יותר למטרת מגורים או מסחר. עם גמר הבנייה, מחולקת היחידות בין הרוכשים.

יוזמי הקמת הקבוצה מאתרים את הקרקע, מגייסים את הרוכשים הפוטנציאליים, מארגנים את הקבוצה, בוחרים את אנשי המקצוע לבניית הפרויקט ומנהלים את בנייתו באמצעות אותם בעלי מקצוע. הצד המשפטי, הכולל את רכישת הקרקע, חוזים עם חברי הקבוצה או הרוכשים, חוזים עם בעלי מקצוע המעורבים בבנייה, עמידה מול הבנק המממן את הפרויקט, גביית הכספים מהרוכשים, תשלום כספים לספקים ולבעלי המקצוע השונים ורישום הבעלות בנכסים, מטופל על ידי עורך דין המשמש כנאמן עבור הקבוצה.

כיצד עובד הרעיון של קבוצת רכישה?

בדרך כלל, קבוצת הרכישה בתחילת דרכה היא התארגנות של מספר אנשים המאתרים את הקרקע ומגייסים קבוצה של רוכשים. הקבוצה הראשונית זוכה בדרך כלל לתשלום בדמות אחוז מסוים מהכספים המשולמים על ידי שאר הרוכשים. אנשי הקבוצה שוכרים את שירותיו של עורך דין אשר משמש כנאמן עבור הקבוצה ומטפל בכל ההיבטים המשפטיים של העסקה (כמתואר לעיל).

כאשר יש צורך בהזרמת כספים עם התקדמות הבנייה, שולח עורך הדין הודעות תשלום לרוכשים, עם הסכומים שעליהם להעביר. התשלום שעל כל רוכש להעביר הוא יחסי לחלקו בפרויקט (כלומר, בהתאם לגודל דירתו). תשלומים אלה כוללים את כל העלויות הכרוכות בבניית הפרויקט. דוגמאות לעלויות כאלה כוללות את רכישת הקרקע, עלויות הוצאת רישיונות בנייה, תכנון, חומרים ועבודה.

כדרישת סף להצטרפות לפרויקט, על כל רוכש לפתוח קו אשראי בבנק המממן את הפרויקט. במידה ואחד הרוכשים אינו משלם תשלום כלשהו החל עליו, רשאי עורך הדין של הקבוצה למשוך את אותו סכום הכסף מקו האשראי של הרוכש.

בניגוד לכך, במקרה של רכישת דירה ישירות מקבלן, נקבע המחיר הסופי בחוזה, אם כי הוא מוצמד בדרך כלל לאחד המדדים. חברת הבנייה היא האחראית על כל היבטי הבנייה ורישום הבעלות. לוח התשלומים מפורט בחוזה.

במקרה של רכישת דירה  מחברת בנייה, נמסרות לרוכשים תוכניות הדירה עם חלוקה פנימית קיימת. במידה והרוכשים מעוניינים לבצע שינויים, יהיה עליהם, בדרך כלל, לשלם עבור אותם השינויים, אם כי דבר זה תלוי בשלב המדויק בו נמצאת הבנייה. לרוכשים נמסרים מפרטים סטנדרטיים עבור הדירה, אותם הוא יכול לשדרג על חשבונו.

קבוצות רכישה בדרך כלל מאפשרות הרבה יותר גמישות בתכנון הפנימי של הדירות. לרוכשים נמסרת תוכנית המעטפת החיצונית של הדירה ואת המבנה והחלוקה הפנימיים הם רשאים לתכנן בעצמם ללא עלות נוספת. בדרך כלל מוצע לרוכשים גימור בסיסי סטנדרטי הכולל את מרבית הפריטים הנדרשים עבור הדירה (דוגמת ארונות מטבח, אריחי קרמיקה, דלתות, אבזרי אמבטיה וכו'), אולם הרוכשים רשאים לשדרגם על חשבונם.

במקרה של רכישה מחברת בנייה, הרוכשים אינם משלמים בהתאם לשלבי התקדמות הבנייה והמחירים בדרך כלל מוצמדים למדד כלשהו. לדוגמא, לא מעט חברות קבלניות מצמידות את מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה, אשר נוטה לעליות חדות בחודשי הקיץ. כדי להימנע מאותן עליות מחיר, מנסים הרוכשים בדרך כלל לשלם עד כמה שידם משגת לפני חודשי הקיץ. בהתאם להוראות החוק, חייבת חברת הבנייה למסור לרוכשים ערבות בנקאית כנגד כל סכום כסף שהעבירו לידי החברה. ערבות זו מיועדת להגן על השקעתם של הרוכשים במקרה של פשיטת רגל של חברת הבנייה לפני השלמת הפרויקט. במקרה של קבוצות רכישה התשלומים מועברים בהתאם להתקדמות הבנייה ובדרך כלל לא ניתנת ערבות בנקאית (אם כי קיימים פרויקטים שבהם כן מוצעת ערבות בנקאית).

בעת רכישת דירה ישירות מחברת בנייה, מוגנים הרוכשים באמצעות החוק הרלבנטי המחייב את החברה למסור להם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. כאשר הרכישה היא במסגרת קבוצת רכישה, לרוכשים אין בדרך כלל צורך בהגנות אלה משום שהקרקע שייכת להם והם משלמים עבור כל שלב בבנייה עם ביצועו ולא מראש.

כאשר רכישת הדירה היא מחברת בנייה, מוגנים הרוכשים באמצעות החוקים העוסקים באחריות הקבלן לטיב הבנייה. הגנה זו אינה קיימת במקרה של בנייה במסגרת קבוצת רכישה. לכן חשוב מאד לוודא כי בעלי המקצוע השונים המעורבים בתהליך הבנייה של הפרויקט מספקים אחריות הולמת. ניתן להפריש כספים לצורך רכישת מעין אחריות אצל חברת בנייה אחרת שאינה מעורבת בפרויקט. במקרה כזה תבצע אותה חברה את כל התיקונים הנדרשים לאחר השלמת הפרויקט.

האם קבוצות רכישה באמת מאפשרות חיסכון כספי?

הפיתוי העיקרי המשמש קבוצות רכישה הוא שבניית פרויקט בצורה כזו חוסכת כסף לרוכשים. מס ערך מוסף (מע"מ), העומד נכון להיום על שיעור של 16.5% מערך הקרקע, אינו משולם במקרה של רכישת הקרקע מאנשים פרטיים (אנשים אינם מחויבים בתשלום מע"מ), אולם במידה והמוכר אינו אדם פרטי והוא מחויב תשלום מע"מ (אשר אותו יצרף למחיר הקרקע), אין בכך כל חיסכון.

למרות הטענות הרבות המושמעות בנוגע לחיסכון עלויות נוספות אותן הייתה גובה חברת הבנייה, הרי שבמרבית המקרים אין אפשרות להתחמק מאותן עלויות. דוגמאות להוצאות אותן על הרוכשים לשלם בין במישרין ובין בעקיפין בעת רכישה מחברת בנייה כוללות:

• ערבויות בנקאיות ומימון – אולם כפי שראינו קודם, הרוכשים מחויבים בדרך כלל להעמיד לטובת הפרויקט קו אשראי אשר עולה כסף, ובמספר לא מבוטל של פרויקטים המנוהלים על ידי קבוצות רכישה מוצעות גם ערבויות בנקאיות.
• פרסום ושיווק הפרויקט – אולם גם בעת הקמת הקבוצה יש צורך בפרסום ועלויות אלה מגולגלות בצורה כלשהי אל הרוכשים.
• מס הרכישה נמוך משום שהוא משולם על הקרקע בלבד ולא על הדירה כולה – אולם מדרגות מס הרכישה הוקטנו בצורה ניכרת בשנה האחרונה (למידע נוסף ניתן לפנות לעמוד באתר העוסק במס רכישה), כך שהחיסכון כבר אינו משמעותי כל כך.
• רווחי חברת הבנייה – אולם כפי שציינתי קודם לכן, אחוז מסוים מהכספים משולם למארגני הקבוצה, וגם עלות זו מגולגלת את הרוכשים.

מהן המכשלות?

כמו בכל תחום המסתמן כרווחי, נכנסו לזירה אנשים רבים חסרי ניסיון ושאינם מיומנים בניהול פרויקטים מעין אלה. לפני ההצטרפות לקבוצה, יש לבדוק בקפידה את המוניטין וההיסטוריה של המארגנים ולנסות לדבר עם רוכשים מפרויקטים קודמים שלהם במטרה לברר האם העניינים התנהלו באופן מקצועי וללא תקלות והאם הם באמת הצליחו לחסוך כסף.

כיצד מצליחים המארגנים לנווט בין האינטרסים השונים של הרוכשים ולשמור על סדר? מה קורה כאשר הקבוצה אינה מצליחה להגיע להסכמה בנוגע לאופן ביצוע הדברים? זכרו, בכל מקרה של חילוקי דעות בקבוצה עלולה הבנייה להיעצר. באיזה אופן מטופלים חילוקי הדעות בקבוצה? מה קורה כאשר רוכשים מסוימים אינם מעבירים כספים במטרה להשפיע על תהליך קבלת ההחלטות? התשובה פשוטה, עורך הדין רשאי למשוך כסף מקו האשראי שהעמידו אותם רוכשים.

מרבית מארגני קבוצות הרכישה דואגים להבטיח לעצמם רוב תומך בקרב קבוצת הרכישה. במקרה כזה, רוכש בודד המתלונן ימצא את עצמו לרוב עומד מול התשובה "הרוב לא מסכימים איתך" בכל מקרה של חילוקי דעות. דאגו לבדוק מיהם הרוכשים האחרים ומהן הסיבות שהביאו אותם לרכישת הדירה. וודאו שאתם מבינים את הדינאמיקה התוך קבוצתית וכך תוכלו להבטיח שלדעתכם יהיה משקל.

מה קורה כאשר אחד מבעלי המקצוע העובדים על הפרויקט נקלע לקשיים כלכליים ואינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו? גם במקרה זה התשובה פשוטה – על הרוכשים יהיה להוסיף כסף כדי להשלים את הבנייה. במקרים מעין אלה, החיסכון הגדול שמבטיחות קבוצות הרכישה עשוי להפוך לשולי במקרה הטוב. במקרה של רכישה ישירות מחברת בנייה,  החברה היא זו שחייבת לכסות כל עלות נוספת בלתי מתוכננת. המחיר הנקוב בחוזה הוא סופי ואינו ניתן לשינוי.

לסיכום

למרות כל האמור, הופכות קבוצות רכישה במהירות לגורם שיש להביאו בחשבון, עם יותר ויותר פרויקטים מסוג זה הצצים בשוק. פרויקטים רבים מסוג זה הושלמו בהצלחה והרוכשים מרוצים מהתוצאות. עם זאת, במידה ותבחרו להצטרף לקבוצת רכישה, דאגו לעשות זאת בעיניים פקוחות ואל תשכחו את הפתגם העתיק "חובת הזהירות על הקונה".

©  2006-2009 ניקול לוין – כל הזכויות שמורות